СТРОИТЕЛЬСТВО. БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ и НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ в СТРОИТЕЛЬСТВЕ ИНВЕСТОРА, ЗАКАЗЧИКА, ПОДРЯДЧИКА: последние изменения в налоговом, строительном и земельном законодательстве и их влияние на налогообложение строительной деятельности.

Программа:

БЛОК 1. БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ и НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ИНВЕСТОРА, ЗАКАЗЧИКА, ПОДРЯДЧИКА: последние изменения в налоговом, строительном и земельном законодательстве и их влияние на налогообложение строительной деятельности.

1. Налоговые разъяснения по отдельным отраслевым проблемам:

• Что изменилось в правовом регулировании градостроительной деятельности с 10.06.2017 г. и могут ли эти изменения повлиять на бухгалтерский учет операций строительства.
• Плата за землю. Новый порядок денежной оценки земли – меняется ли в связи с этим база для начисления платы за землю в 2017 году.
• Передача объектов недвижимости от заказчика строительства управителю (ОСББ, коммерческий ЖЭК, и т.д.) после завершения строительства – последствия для заказчика строительства, что с землей, и т.п.

БЛОК 2.  БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ В РАЗРЕЗЕ ОТДЕЛЬНЫХ ХОЗЯЙСТВЕННЫХ ОПЕРАЦИЙ.

1. Строительный продукт.

• Какова минимальная база НДС-обложения – себестоимость или обычная цена? Как использовать в своих интересах противоречия в разъяснениях налоговиков?
• Проблема реализации недвижимости на счете 286.
• Незавершенное строительство: проблематика налоговых трактовок объектов, стоимость которых отражена на счете 15.

2. Нюансы взаимоотношений Генподрядчик - Подрядчик - Субподрядчик. Соотношение прав и обязанностей в контексте моделирования учетной схемы.

3. Делегирование полномочий (функций) Заказчика: по три модели учета у каждой из сторон соглашения.

4. Новые корректировки по старым договорам: на что обратить внимание подрядчикам:

• переходные суммы: как вписать старую «долгосрочку» в новые реалии?
• обеспечения: капитализация и расходование резервов.

5. Учетная политика. Выбор учетной политики и особенности признания строительных доходов.

• Что необходимо предусмотреть в учетной политике строительной компании.
• Кому (заказчику, подрядчику, инвестору) и в каких случаях при проведении строительного проекта обязательно применение для признания дохода положений П(С)БУ 18 «Строительные контакты».
• Выбор между ПСБУ 18 и ПСБУ 15.

6. Имущественные права. Схема реализации имущественных прав на строящуюся недвижимость.

• Имущество или право требования?
• Признание в качестве НМА: когда можно и когда нельзя.
• Операция продажи имущественных прав и «первая» поставка готового жилья.
• Как выписывать налоговые накладные при реализации имущественных прав. Товар или услуга?

7. Паевой взнос на развитие городской инфраструктуры: варианты отражения в учете, проблемы налогообложения.

• Природа платежа и компетенция налоговых органов.
• Бухгалтерский учет и налогообложение паевого взноса.
• Частичный зачет в уплату паевого взноса стоимости расходов согласно ТУ (создание, реконструкция внешних инженерных сетей и т.д.).

8. Снос и реконструкция: учетная судьба объектов, подвергаемых преобразованиям. Есть ли возможность оформить и когда, и как учесть в учете операции по сносу объекта недвижимости если регистрационные документы (Госреестр, БТИ) оформлены на комплекс состоящий из нескольких объектов, а сносу подлежит только один из них.

9. Бесплатная передача активов.

• Бесплатная передача органу местного самоуправления объектов инженерной или социальной инфраструктуры.
• Бесплатность и «нехозяйственность» операции: есть ли двойной НДС?
• Особенности учета по налогу на прибыль: есть ли доход у получателя.

10. Строительство по договорам совместной деятельности.

• Разделение полномочий: всегда ли необходимо применение специальных правил бухучета совместной деятельности?
• Нужна ли регистрация строительных договоров о совместной деятельности?
• Обязательна ли оценка по госнормам, если участником совместной деятельности является бюджетное учреждение или госпредприятие?
• Необходимо ли перерегистрировать право собственности при внесении в недвижимости в совместную деятельность?
• Закрытие совместной деятельности, созданной для строительного проекта.

11. Долгострой – начало проекта по одной схеме финансирования, а завершение по другой. Как документально оформить и отразить в учете   застройщика и инвестора.

• Проблемы НДС по «долгостроям».
• Перевод долгов от старого застройщика на нового.
• Передача прав на объект через уступку права требования по инвестиционным и подобным договорам.
• Создание кооператива и передача имущественных прав от конечных покупателей как паевых взносов в кооператив.
• Финальные расчеты с инвесторами, привлеченным по разным договорным схемам (купля-продажа имущественных прав, внесение пая в кооператив, форварды) по завершению строительства.

БЛОК 3. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ В РАЗРЕЗЕ КОНКРЕТНЫХ НАЛОГОВ. НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ. ВЛИЯНИЕ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА НА РАЗМЕР НАЛОГОВОЙ ПРИБЫЛИ.

1. Когда возникает доход при различных схемах привлечения финансирования в строительный проект.

• Инвестиционные, паевые, и подобные им договора.
• Договора купли-продажи имущественных прав.
• Предварительные договора (договора бронирования) с обеспечительными платежами.
• Деривативы и другие ЦБ договора.
• Жилищно-строительные кооперативы.
• Совместная деятельность.

2. Как отразить в бухгалтерском учете застройщика по завершению строительства операций по передаче квадратных метров владельцу прав на застройку земельного участка. Варианты и налоговые последствия для двух сторон.

3. Расходы подрядчика - строительные особенности.

• Разъяснения по возмещению расходов подрядчика.
• Сбытовые и административные издержки.
• Распределяемые накладные расходы.
• Будущие убытки: обеспечения или отрицательные запасы?

4. Финальные расчеты с инвесторами строительства привлеченными по разным договорным схемам по завершению строительства:

• ЖСК после завершения строительного проекта, как закрыть счета капитала, судьба земли и другого имущества кооператива.
• Выкуп эмитированных ценных бумаг.
• Закрытие совместной деятельности, созданной для проведения стройпроекта.

5. Учет себестоимости готовой продукции/работ в строительных проектах: выбор объектов калькулирования себестоимости, распределение общих затрат при комплексных долгосрочных проектах (строительство жилищных комплексов в несколько очередей, объекты инфраструктуры и т.д.).

6. Влияние на размер себестоимости оплаты права застройки земельного участка, паевые взносы городу на развитие инфраструктуры, распределение общепроизводственных расходов, капитализация финансовых затрат, гарантийные резервы.

7. Учет затрат и калькулирование себестоимости СМР. Влияние на размер строительно-монтажных работ отдельных операций строительного производства.

• Товары/услуги собственного производства для нужд стройплощадки.
• Нормативные и сверхнормативные расходы при собственном производстве стройматериалов (изделий, конструкций и т.п.).
• Метод учета ТЗР при доставке материалов на стройплощадку.
• Выбор метода распределения постоянных общепроизводственных расходов, выполнение работ из материалов заказчика.
• Учет возвратных материалов.
• Админрасходы в форме КБ-2В: когда возможна их капитализация в балансе подрядчика.
• Общепроизводственные расходы: нужно ли подрядчику проводить распределение по нормальной мощности.
• Содержание и амортизация ОС при простоях.

8. Как застройщику минимизировать налоговые риски исключения из состава его налоговых затрат расходов на рекламу строящегося объекта недвижимости.

9. Варианты учета затрат на сбыт и административных затрат при проведении строительных проектов. 

10. Порядок документального оформления списания объектов на стройплощадке, как отражать операции с объектами ОС предназначенных для сноса, для целей нового строительства в бухгалтерском и налоговом учете. 

БЛОК 4. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ в СТРОИТЕЛЬСТВЕ в РАЗРЕЗЕ КОНКРЕТНЫХ НАЛОГОВ. НДС в СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ.

1. Интерпретация операций застройщика и подрядчика для определения первой поставки с целью применения льготы по НДС. Применение льготы по НДС при поставке объектов жилой недвижимости по разным договорным схемам (купля-продажа имущественных прав, купля-продажа квартир, внесение пая в кооператив, форварды, инвестиционные договора и т.д.).

2. Как быть с входящим налоговым кредитом, если неизвестно – со льготой или без будет в будущем реализована построенная жилая недвижимость.

3. На каком этапе и в каком порядке начислять «компенсирующие» НО по норме пункта 198.5 если строящейся для целей продаж объект недвижимости содержит как льготную жилую недвижимость, так и не льготную нежилую. Какой НДС в этом случае подлежит распределению по норме п. 199.1 как общий для льготных и не льготных продаж.

4. Налоговые риски по НДС связанные с определением базы для НДС не ниже обычной цены при поставке строительных работ/построенных объектов недвижимости – возможности для минимизации этих рисков.

5. Уступка права требования и перевод долга по договорам инвесторов с застройщиком., Последствия по НДС для инвестора и застройщика.

6. Обложение НДС полученной компенсации от застройщика уплаченной арендной платы за землю: НДС и не только.

7. Стоимость выполненных, но не принятых к оплате заказчиком СМР: как быть с НДС.

8. Возмещение подрядчиком убытков за поврежденное чужое имущество на стройплощадке - является ли базой обложения НДС.

9. Продажа имущественных прав – как выписывать налоговую накладную (НН) при реализации имущественных прав. 

БЛОК 5. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. НДФЛ – отраслевая специфика.

1. Налоговые риски по НДФЛ связанные с ценами продаж конечным покупателям объектов недвижимости.

2. Порядок расчета и уплаты НДФЛ физическим лицом при уступки (продажи) имущественных прав на объект недвижимости. 

БЛОК 6. ЗЕМЛЯ в СТРОИТЕЛЬСТВЕ. НАЛОГ на ЗЕМЛЮ.

• Кто его платит до завершения строительства.
• После завершения строительства.
• С какого момента это обязательство переходит к ОСББ или ЖСК, другим организациям выбранных управителем дома