Ринок землі. Особливості обігу (купівлі) земель сільськогосподарського призначення з 31 січня 2024 року. Оренда, суборенда землі. Нові закони – нові правила. Все про землю

Ринок землі. Особливості обігу (купівлі) земель сільськогосподарського призначення з 31 січня 2024 року. Оренда, суборенда землі. Нові закони – нові правила. Все про землю. Документальне оформлення операцій. Нові закони. Нові зміни. Практика їх застосування

Програма семінару:

19.11.2022 року набрав чинності Закон 2698 (Законопроєкт 7636) щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення

– припиняє діяти норма Перехідних положень Земельного кодексу України щодо автоматичної пролонгації всіх договорів оренди земель сільськогосподарського призначення, які закінчилися в період воєнного стану.

Автоматично пролонгованими на один рік (з дати закінчення строку дії договору) залишаються договори оренди земель сільськогосподарського призначення усіх форм власності, які закінчилися в період дії воєнного стану (тобто з 24 лютого 2022 року) та до 18 листопада 2022 року (включно). Але якщо врахувати, що Закон який передбачав таку автопролонгацію набрав чинності 7 квітня 2022 року, то спірними залишається питання чи вважаються автоматично пролонгованими договори оренди, які закінчилися з 24 лютого по 6 квітня 2022 року, якщо закон зворотньої дії у часі не має.

На всі договори оренди, у яких строк оренди закінчується з 19 листопада 2022 року більше не поширюється норма про їх автопролонгацію на один рік, отже їх припинення відбувається в загальному порядку.

– в орендаря є переважне право на укладення договору на новий строк у випадку, якщо він не пізніше ніж за місяць (якщо інший строк не встановлено самим договором) направить лист-повідомлення про бажання поновити договорів та проект додаткової угоди/договору оренди. Відповідно до останньої практики Верховного Суду, якщо орендар не направив відповідні пропозиції, то вважається що він від свого права відмовився.

Отже, якщо Ви ще не пропустити строк, і Ваш договір оренди закінчується в найближчі місяці, то або поновіть договір за взаємною згодою через підписання додаткової угоди/нового договору або направте відповідне повідомлення (якщо орендодавець не бажає підписувати угоду або у Вас відсутній зв’язок з орендодавцем

На яку адресу направляти повідомлення

Адреса, яка вказана в договорі орегди або наявній у Вас копії паспорта з місцем реєстрації.

Блок 1.     ВОЄННИЙ СТАН.

1.Як працювати під час Воєнного стану. Нові правила. Як працювати після припинення або скасування Воєнного стану по Україні або у відповідних окремих областях. Наслідки.

2. Оформлення прав на землю в період війни:

– Оренда. Отримання земельних ділянок в оренду (пільгові умови під час війни). Особливості оформлення права оренди.

– Поновлення договорів оренди. Захист прав орендодавців з урахуванням військового стану.

* 10% від сплаченої суми буде направлено на підтримку ЗСУ. (не 20%)

– Постійне землекористування.

– Земельні аукціони. Заборони та виключні випадки проведення.

– Приватизація землі (заборони та нюанси).

– Ринок. Купівля-продаж.

– Спадкування.

– Особливості судового розгляду земельних питань під час війни

Блок 2.     НОВЕЛИ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАВСТВА під час ВОЄННОГО СТАНУ.

1. Закон України №7289. Регулювання земельних відносин в умовах воєнного стану.

– Спеціальні правила щодо володіння, користування та розпоряджання землею.

– Спрощення надання в користування ділянок для потреб економіки, аграрного сектору та громадян.

-Передача ділянок в оренду через прийняття рішення уповноваженим органом
(без земельних торгів, без внесення змін до ДЗК, без розроблення документації із землеустрою).

– Оренда ділянок державної та комунальної власності – особливі умови передачі.

– ОМС можуть передавати в оренду ділянки (переходять до комунальної власності ОТГ) без держреєстрації права комунальної власності.

– Повноваження органів державної влади та ОМС – щодо набуття прав постійного користування земельними ділянками.

– Цільове призначення. Спрощена процедура надання та зміни ЦП земельних ділянок (в т.ч. для ведення сільського господарства).

2. Закон України №2145-ІХ. «Про внесення змін… щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки” (діє з 7.4.2022р.).

– Автоматичне поновлення на 1 рік дії договорів на використання земельних ділянок СГ призначення (усіх форм власності). Договори, які закінчилися в період з 24.02 до 6.04.2022 року. Добровільне припиненням договору оренди.

– Укладення договорів оренди – нові вимоги.

-Передача орендарями та суборендарями прав оренди та суборенди СГ ділянок для ведення господарства (усіх форм власності).

– Спрощений порядок передачі в оренду для ведення товарного виробництва СГ ділянок державної та комунальної власності: органами влади, їх постійними землекористувачами та емфітевтами.

– Запровадження державної реєстрації договорів щодо землі на заміну реєстрації прав.

3. Закон №7264. Зменшення бюрократичного навантаження на аграріїв.
4. Закон № 7269. Розширення повноваження місцевого самоврядування для ухвалення рішень під час воєнного стану.

Блок 3.    ДОГОВОРИ ОРЕНДИ та СУБОРЕНДИ – В УМОВАХ ВІЙНИ.

1. Укладання нового договіру оренди.
2. Поновлення та пролонгація договорів (оренда, суперфіцій, емфітевзис, сервітут).Договори закінчуються або закінчилися.
3. Умови укладення договорів оренди:

–  Для ведення товарного СГ виробництва. Строк. Без торгів. Якщо земельна ділянка не сформована?

– Договір оренди земельної ділянки укладається лише в електронній формі та засвідчується КЕП.

– Коли виникає право оренди. Коли закінчується право оренди. Збір урожаю.

4. Внесення змін в договір оренди. Оформлення змін до договору. Заміна власника, сторони договору. Смерть орендодавця, відсутність спадкоємців.
5. Права орендаря земельної ділянки. Обмеження.
6. Формування земельної ділянки без ДЗК здійснюється без внесення відомостей до ДЗК (державної реєстрації) та присвоєння їй кадастрового номера. Рішення уповноваженого органу. Технічна документація.
7. Орендна плата. Плата за землю. Земельні податки. Пільги та відстрочки.
8. Реєстрація договорів оренди – замість реєстрації прав оренди (в умовах воєнного стану). Новий порядок. Речові права (оренда, суборенда, емфітевзис і т.д), не підлягає державній реєстрації (не працює ДРРП). Договір оренди землі (зміни до нього), розірвання договору оренди – підлягає держ.реєстрації. Здійснюється військовою адміністрацією.
9. РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ оренди (в т.ч. в односторонньому порядку).

Блок 4.    ПРАВА КОРИСТУВАННЯ. Оренда земель постійного користування.

1. Передача в оренду земель постійного користування (державної та комунальної власності).

– Умови передачі в оренду. Яким документом оформляється.

– Хто має право передавати такі землі. Строк. Мета використання. Дозвіл в розпорядника.

– Розмір орендної плати.

– Права орендаря земельної ділянки – які обмеження?

– Як зареєструвати договір оренди.

2. Тимчасова передача права користування земельною ділянкою іншій особі (немає можливості обробляти самостійно).

– Яких земель стосується. Хто може передати своє право. Строк передачі права. Чи потрібна згода власника.

– Як оформити передачу права користування.

– Умови договору про передачу права. Потреба реєструвати договір.

Блок 5.     ОРЕНДА ДЕРЖАВНИХ та КОМУНАЛЬНИХ ЗЕМЕЛЬ.

1. Оренда державних, комунальних та земель, якими розпоряджаються ОМС.2. Як взяти в оренду земельні ділянки державної та комунальної власності без аукціону. Вимоги до договору оренди.
2. Землі Академії Аграрних Наук України…:

– Чи можна взяти в оренду.

– Укладення договорів оренди землі.

– Реєстраційні дії в ДРРП.

4. Решта земельних ділянок (інші категорії, землі запасу…) – що з ними?5. Невитребувані частки (паї). Нерозподілені земельні ділянки. Можливість передаватися в оренду. Строк. Оформлення оренди. Покроковий алгоритм, особливості.

– Якщо до 1 січня 2025 року частка не буде сформована в земельну ділянку, вона переходить у комунальну власність.

6. Відумерла спадщина. Неоформлена спадщина.

– Не передбачена в Законі.

– Чи можна взяти в оренду? Куди сплачувати оренду плату та в якому розмірі? Що робити якщо з’явилися спадкоємці.

– Смерть власників. Визнання спадщини відмерлою: потрібно чи непотрібно.

Блок 6.       «КУПІВЛЯ-ПРОДАЖ» ЗЕМЛІ. Ринок землі та війна. Стоп чи є перспективи?

РИНОК ЗЕМЛІ.  ВІЛЬНИЙ ОБІГ СГ ЗЕМЕЛЬ.  з 1.07.2021р знято мораторій на продаж.

Верховна Рада прийняла Проект Закону № 2178-10 “Про відкриття ринку землі”.
Запуск ринку землі з 1 липня 2021 року.

Хто зможе купити? Скільки можна купити?

• Громадяни – фізичні особи: до 1.01.2024 року: в одні руки до 100 га.
• Юридичні особи (українські): з 1.01.2024 року зможуть купувати землю не більше 10.000 га.
• ОТГ. Держава (в особі кого?).
• Банки та кредитні установи: у межах стягнення застави. Подальше відчуження на торгах протягом 2-х років. Ліміти не застосовуються.

Іноземці! (юр. та фіз. особи).

• (Не)Допуск до купівлі землі після загальнонаціонального референдуму.
• Відсутні обмеження для тих, хто вже працює в Україні понад 3 роки?
• Допуск до ринку іноземців через юридичні особи, засновані в Україні!?

Заборона набуття власності (навіть після референдуму):

• Іноземні держави та компанії, власниками яких є іноземні держави.
• Компанії, бенефіціарів яких не можливо встановити.
• Офшори.
• Іноземні громадяни, земля в 50-км зоні від державного кордону України (крім ділянок по морю).
• Юридичні особи, учасники яких є громадяни РФ, держави-агресора.
• Юридичні особи з країн, які не співпрацюють в сфері протидії відмиванню доходів, отриманих злочинним шляхом.
• Компанії та фізичні особи, щодо яких застосовані санкції.

Що не продається?

• СГ землі державної та комунальної власності.
• Земля на тимчасово окупованій території. Можливість тільки спадкування.
• Що буде з землями: запасу, державних підприємств, Академії аграрних наук, МінАПК, Міноборони, “Нафтогазу”, “Укргазвидобування” та інших…

Концентрація. 

• Фермерські господарства (ФГ). Громадяни можуть бути засновниками або членами тільки 1 ФГ.
• Що робити холдингам, які ВЖЕ МАЮТЬ БІЛЬШЕ ЗЕМЕЛЬНОГО БАНКУ?

Конфіскація.

Фінансова (НЕ)підтримка.

• Всім не вистачить! Хто отримає? Компенсація відсотків на купівлю землі, інша підтримка. Бюджетні програми (кредитування 5 – 7 – 9%).
• Де брати кошти? Джерела фінансування фермерів на купівлю землі.

Ціна продажу ділянок

Земельні торги (аукціони). Проект № 2195, чи є підводне каміння?

• Державна та комунальна власність передаватиметься в оренду, користування виключно через публічні торги.
• Землі приватної власності.
• Переважне право купівлі через аукціон.

Закон про  відкритий ринок землі вже в дії.  Практичні рекомендації.

Договори оренди (в т.ч. довгосторокові). Масове розірвання договорів!

Як не втратити існуючий земельний банк! Як не допустити дострокового розірвання

Аудит договору оренди землі.

• Практичний аналіз помилок в договорі оренди. Пов’язані з цим ризики.
• Які умови точно повинні бути в договорі оренди, а яких не бути.

Аудит порядку нарахування та виплати орендної плати.

• Як правильно нараховувати та виплачувати орендну плату.
• Невнесення орендної плати у встановлені строки. Ризики та наслідки.
• Остання практика Верховного суду.

Договори оренди та емфітевзису

Переважне право на придбання землі.

Право постійного користування .

Міна земельними ділянками, як спосіб обходу мораторію: можна чи не можна? Позиція Верховного суду. Свіжа практика.

Як підготуватися до ринку: технічна документація та реєстрація ділянок; розрахунок орендної плати за поточний період; соціальна складова.

Просторове планування (Закон 554-IX). Як підгрунтя для прийняття управлінських рішень.

• Відкритість даних про землю та ресурси. Правила оприлюднення.
• Цільове призначення.

Рейдерство – загроза посилення. Превентивні заходи.

КОНСТИТУЦІЙНИЙ СУД !  Анти/Конституційність “реформи”. Тлумачення ст. 13, 14 Конституції.  

Блок 7.        ДЕРЖАВНИЙ РЕЄСТР РЕЧОВИХ ПРАВ та ДЗК.

1. Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (ДРРП) та Державний земельний кадастр (ДЗК). Публічна кадастрова карта.

– ДЗК запрацював з обмеженим доступом. Нотаріуси, яким надано доступ до ДРРП вже можуть посвідчувати угоди щодо купівлі-продажу нерухомого майна. Нотаріуси отримують інформацію про НГО та про земельну ділянку з ДЗК.

– Наслідки відключення ДЗК та ДРРП.

2. Книга реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану.

– Ведення книг реєстрацій. Форма книги.

– Офіційні роз’яснення щодо порядку ведення Книги реєстрації.

– Військові адміністрації.

3. Державна реєстрація.

– Порядок державної реєстрації.

– Заява орендодавця. Куди та як подавати?

– Підстави для відмови у державній реєстрації.

4. Військові адміністрації та ОТГ. Повноваження в умовах воєнного стану.

Блок 8.     ПОДАТКОВІ ЗМІНИ. 

2. Мінімальне податкове зобов’язання (МПЗ).

– МПЗ – за ділянки, що розташовані на територіях, на яких ведуться (велися) бойові дії; на тимчасово окупованих територіях; ділянки, засмічені вибухонебезпечними предметами; фортифікаційні споруди.

– Тіньова оренда. Встановлення факту користування землею. Хто є платником.

– Визначення МПЗ. Що віднімається від загального МПЗ для визначення доплати (частка сг виробництва 75 % та більше / менше 75 %). Результат обрахунку різниці між МПЗ та загальною сумую сплачених податків та зборів.

– МПЗ для одноразових виплат по договору емфітевзису.

– Пільги щодо МПЗ.

– Коли МПЗ не нараховується. Звільнення від МПЗ.

– Порядок звітування по МПЗ.

– Завищена НГО.

Блок 9.      АГРО-бізнес. СІЛЬСЬКЕ ГОСПОДАРСТВО.

1. СІЛЬСЬКЕ ГОСПОДАРСТВО НА ОКУПОВАНИХ ТЕРИТОРІЯХ.

– Господарська діяльність – як не стати колаборантом.

– Колабораційна діяльність (ст.111-1 Кримінального кодексу України)

– Види колабораційної діяльності.

2. ФОРС-МАЖОР. Військова агресія, як форс-мажор для уникнення відповідальності за неналежне виконання зобов’язань.
3. Експорт СГ продукції. Реалії експорту сільськогосподарської продукції. Ліцензування окремих видів експорту.

Ведуча семінару - КІПРІЯНОВА ВІКТОРІЯ Юріївна: Юрист із питань нерухомості, землі. Спеціалізація: земельне право, сільськогосподарське право, нерухомість, будівництво. Проведення земельного аудиту сільськогосподарських підприємств.