Фінансування будівництва 2023 (Житлове та Комерційне). Управління ризиками та викликами. Вплив механізми фінансування. NEW! ФОРВАРДИ – у світлі ЗУ «Про ринки капіталу та організовані товарні ринки».

Ведущий мероприятия: 

Наталья Доценко-Белоус – адвокат, автор и разработчик финансово-правовых моделей привлечения средств в строительство с использованием закладных, форвардных контрактов, опционных сертификатов, дисконтных облигаций, а также венчурных технологий в строительстве. Известный юрист в сфере недвижимости, советник ГКЦБФР. В 2010 году стала рекомендованым адвокатом "Best Lawyers®" (старейшее рейтинговое издание в сфере юриспруденции в США). Автор более 8000 публикаций в деловой прессе, а также автор книг "Правовая энциклопедия инвестирования строительства" и "Стратегии финансирования строительства"

Блок І. ЮРИДИЧНИЙ АНАЛІЗ НОВЕЛ ЗАКОНУ (Закон № 2518-IX). «ПРО ГАРАНТУВАННЯ РЕЧОВИХ ПРАВ НА ОБ'ЄКТИ НЕРУХОМОГО МАЙНА, ЯКІ БУДУТЬ СПОРУДЖЕНІ В МАЙБУТНЬОМУ»! Кінець "будівельним пірамідам" / Вбивство первинного ринку?

1.1. ЩО ПОТРІБНО ВСТИГНУТИ ЗРОБИТИ, щоб не втратити активи!

• ЩО ТЕРМІНОВО потрібно зробити? Що буде, якщо нічого не робити.
• ІНСТРУКЦІЯ ДІЙ.

1.2. Сфера застосування Закону.

• На які проекти розповсюджується.
• На які проекти не розповсюджується.

1.3. Старі – нові терміни функціонального призначення об'єкта.

• Житлове, дачне, апартаменти (номери в готелях).
• Співвідношення та визначення. Коли є намір не потрапити до цих категорій.

1.4. «Замовник будівництва» та «Девелопер».

• Як можуть бути врегульовані відносини між ними?
• Оцінка ризиків для кожної зі сторін.

1.5. Надання рекомендацій щодо договірних формулювань у відносинах Замовника та Девелопера.

• Договори - чек-лист обов'язкових пунктів.
• Колапс спільних проектів, в яких ці пункти не враховані – моделювання ситуацій.

1.6. Кошти в будівництво від покупців.

• Коли та Хто може залучати.

1.7. Місце ІСІ з інвестиційними договорами, з попередніми договорами та продажем права вимоги у світлі Закону №2518-IX.
1.8. ГОЛОВНА ЗМІНА - ПРОДАЖ ПРАВ на майбутні об'єкти нерухомості.
1.9. РЕЄСТРАЦІЯ СПЕЦІАЛЬНИХ МАЙНОВИХ ПРАВ на Ділимий та Неділимий об'єкт незавершеного будівництва:

• Процедури та правові наслідки.
• Моделюємо ЯК ЦЕ БУДЕ ПРАЦЮВАТИ на актуальних прикладах.
• Чи може реєстрація розглядатись:
  / як захист від недобудов та шахрайства (подвійний продаж...);
  / чи це тільки додаткові витрати?

1.10. Чергові ВИКЛЮЧНІ варіанти залучення коштів у будівництво.

• Договір купівлі-продажу майнових прав (як складова деривативних контрактів).
• Майбутнє ЖБК без асоційованих членів з врахуванням норм Закону.
• ФФБ. Нова зарегульованість дискредитувавших себе ФФБ.

1.11. ВАРІАНТИ ФІНАНСУВАННЯ.

• Перехідний період.
• Обов'язкові дії щодо кожного з варіантів.

1.12. Гарантована («знерухомлена») частина об'єкта будівництва.

• Частита, яку заборонено продавати в процесі будівництва.
• "Гарантована частина" - фінансується за власні кошти.
• У забудовника закінчились кошти. Що далі? Забудовник - (НЕ)зможе продати частину квартир до введення будинку в експлуатацію?
• Як буде працювати?
• Як її будуть обходити?

1.13. Номенклатура накладних витрат покупця та замовника будівництва при залученні коштів в будівництво.

1.14. Розкриття, публічність всієї інформації (20 пунктів) про жиловий комплекс та статистику ринку. Діджиталізація.

• Темпи продажу, щомісячні звіти про продаж, скільки та по якій ціні, фотофіксація...
• Всі об'єкти, що забудовник планує продати, потрібно буде "засвітити".
  Неможливітсь потім допродати підвальні приміщення / горища, ділити великі квартири під смарт-квартири…
• Рекламувати житлові комплекси без публічності повної інформації - заборонено.
• Штрафи.

1.15. Подальше використання актуальних механізмів продажу.

• Механизм продажу квартир через попередні договори – виключається!
• Залишаються способи продажу об'єктів житлового будівництва:
  / Договори купівлі-продажу;
  / ФФБ (фонди фінансування будівництва) - переформатують;
  / Фонди операцій з нерухомістю;
  / ІСІ (інститути спільного інвестування);
  / Емісія цільових облігацій підприємств.

1.16. Що з ПДВ на 1 поставку?

Іншими словами – КРИТИЧНО ПРОАНАЛІЗУЄМО І ОБГОВОРИМО, ЩО ТЕРМІНОВО потрібно зробити і що буде, якщо нічого не робити. 

Блок ІІ. ФІНАНСУВАННЯ БУДІВНИЦТВА В СВІТЛІ ЗАКОНУ УКРАЇНИ «ПРО РИНКИ КАПІТАЛУ...».

2.1. Визначаємо сферу регулювання.
2.2. Види організованих та неорганізованих ринків. 

(А) ДЕРИВАТИВИ НА ПОСТАВКУ НЕРУХОМОСТІ / МАЙНОВИХ ПРАВ НА НЕРУХОМІСТЬ.
Українське право, що застосовується.
2.3. Співвідносимо поняття ПКУ та Закону:

• Дериватив vs Деривативні контракти.
• Форвард vs Форвардний контракт.

2.4. Чи є форвардний контракт на поставкою майнових прав на нерухомість фінансовим інструментом?

• Що таке фінансовий інструмент?
• Чому не кожен деривативний контракт є фінансовим інструментом?

2.5. Робота з деривативними контрактами.

• Коли під час роботи з деривативними контрактами потрібно вдаватися до послуг інвестиційної фірми.
• Чи може інвестиційна фірма супроводжувати операції з деривативними контрактами, які є фінансовими інструментами.

2.6. Чому робота з деривативами на постачання майнових прав на організованому ринку (БТМ, ВТМ або регульованому ринку) є де-факто неможливою.

• Зокрема щодо реєстрації специфікацій та генеральних договорів у НКЦПФР.

2.7. Позабіржова торгівля деривативними контрактами.

• Що таке?
• Навіщо потрібний публічний аукціон?

2.8. Торговельний репозиторій.

• Торговельний репозиторій - як обов'язковий фігурант за умов відсутніх підзаконних актів.

2.9. Недотримання норм Закону - оцінка правових наслідків.

• Зокрема, для дійсності деривативних контрактів.

2.10. Практика застосування закону.

• У контексті запитів будівельного ринку з 1 липня 2021 року. 

(Б) ДЕРИВАТИВИ НА ПОСТАВКУ НЕРУХОМОСТІ / МАЙНОВИХ ПРАВ НА НЕРУХОМІСТЬ. Іноземне право, що застосовується.

Як уникнути відкритих питань Закону та вийти з-під його дії.

2.11. Правове обґрунтування не застосування норм Закону у разі укладання деривативів за межами України.
2.12. Чи можуть іноземні деривативи бути активом українських венчурних фондів?
2.13. Чи поширюються норми ПКУ на операції з іноземними деривативами, які здійснюються українськими суб'єктами.
2.14. Іноземний дериватив.

• Хто і як може заперечити, визнати недійсним іноземний дериватив?

2.15. НОУ-ХАУ НКЦПФР – ОПЦІНИ на постачання права вимоги, випущені КУА (КІФ).

• Проаналізуємо та спрогнозуємо, як на це ноу-хау відреагує ДПС.
• Або - ціна та наслідки беззастережної довіри. 

Блок ІІІ. ФОРС-МАЖОР В БУДІВНИЦТВІ. Практика застосування. Прикладне значення у проектах фінансування будівництва. 

Блок IV. ІНВЕСТИЦІЇ ВІД СТРАТЕГІЧНИХ ІНВЕСТОРІВ. ДЕЛЕГУВАННЯ ФУНКЦІЙ «ЗАМОВНИКА БУДІВНИЦТВА».

4.1. Структурування відносин зі стратегічним інвестором - огляд актуальних механізмів.
4.2. Комплексна забудова.
4.3. Оптимальні договірні конструкції:

• Для врегулювання відносин замовника будівництва і стратегічного інвестора.
• В світлі прийнятого Закону №2518-IX.

4.4. Способи захисту інтересів замовника будівництва.

• Моделювання ситуацій.

4.5. Способи захисту інвестицій стратегічних інвесторів.

• Моделювання ситуацій.

4.6. Ризикові ситуації.

• Способи їх врегулювання в залежності від статусу сторони Договору. 

Блок V. ПРОДАЖ КВАРТИР І ПРИМІЩЕНЬ. ІНВЕСТИЦІЇ ВІД ПОКУПЦІВ НЕРУХОМОСТІ, ЩО БУДУЄТЬСЯ.
Усі питання розглядаються у світлі Закону № 2518-IX за допомогою порівняльного аналізу.

5.1. Критерії вибору Цільовий компанії для організації продажів нерухомості, що будується:

• Податкові аспекти.
• Маркетингові аспекти.
• Аспекти безпеки.

5.2. Юридичний аналіз чинників, що впливають на вибір механізму фінансування:

• Законність операцій.
• Оподаткування операцій.
• Мінімізація витрат (похідних).
• Маркетингова привабливість механізму.
• Ділова мета операцій.
• Реальність господарських операцій.
• Переваги суті операцій над їх формою.
• Звичайна ціна при поставці активів.

5.3. Механізми фінансування будівництва, які використовуються.

• Порівняльний аналіз.

5.4. Житлово-будівельні кооперативи (ЖБК).

5.5. Попередні договори в будівництві.

• Ілюзія другої поставки або зона 100% податкового і юридичного ризику.
• Юридичний аналіз судової практики.
• Моделювання ситуацій.

5.6. ІСІ. Способи продажу нерухомості, що будується через інститути спільного інвестування (ІСІ).

• Удар по ІСІ з боку податкових органів: невизнання права ІСІ на застосування п.141.6.1 ПКУ - причини, наслідки та висновки, які слід зробити.
• Правовий статус інститутів спільного інвестування.
• Потенціал і нові можливості інститутів спільного інвестування (ІСІ) в контексті Податкової реформи.
• ІСІ крізь призму Закону України N 5080-VI та нової підзаконної нормативної бази.
• Види ІСІ.
• Допустимі операції.
• Операції з нерезидентами.
• Виведення прибутку з венчурних ІСІ.
• Робота ІСІ з нерезидентами в світлі лібералізації валютного законодавства.
• Валютні обмеження при роботі з нерезидентами і цінними паперами: способи їх подолання.

5.7. Форвардні контракти (ФК) через ІСІ / через нерезидента для цілей фінансування будівництва житла:

• Алгоритм операцій.
• Продаж готової / нерухомості, що будується з використанням ФК:
  роз'яснення податкових органів, МЕРТ, судова практика.
• Чому Форвардні контракти успішно витримали податкові перевірки.
• Офіційна позиція НКЦПФР про законність застосування форвардних контрактів.
• Деривативи, укладені поза біржі - не будуть визнані деривативами: аналіз судової практики.
• Роль і значення публічних аукціонів при укладенні деривативів: порівняльний аналіз.
• Форвардні контракти на нерухомість, що будується - як єдиний стійкий інструмент фінансування будівництва в умовах «масових перевірок забудовників».
• Перспективи розвитку ринку товарних деривативів в Україні та за її межами.

5.8. Фінансово-кредитні механізми.

• Стратегії використання фінансово-кредитних механізмів у відносинах з державними, комунальними підприємствами: алгоритм дій.
• Комбіноване використання фінансово-кредитних механізмів і житлово-будівельних кооперативів.
• Уроки, витягнуті з ФФБ-пірамід. Підходи до реструктуризації ФФБ. 

Блок VІ. ПРОДАЖ БУДИНКІВ (САДОВИХ І ДАЧНИХ).

6.1. Механізми фінансування проектів котеджної, присадибної забудови.

• Варіанти структурування продажів:
  - земельна ділянка + будинок; таунхауз;
  - частина житлового індивідуального будинку, яка стане майбутньої квартирою.

6.2. Податково-правовий потенціал інститутів спільного інвестування (ІСІ, венчурних фондів) і житлово-будівельного кооперативу (ЖБК) для цілей реалізації проектів котеджної забудови:

• Перелік актуальних операцій і витрати, пов'язані з їх реалізацією.

6.3. Залучення коштів від покупців котеджів - юридичний аналіз варіантів:

• Правові та податкові принципи вибору варіанта.
• Залучення інвестора в якості покупця акцій фонду. Юридичний аналіз варіанту. Опис, переваги та недоліки.
• Залучення інвестора в якості покупця деривативів. Юридичний аналіз варіанту. Опис, переваги та недоліки.
• Залучення інвестора в якості учасника ЖБК. Юридичний аналіз варіанту. Опис, переваги та недоліки.

Участь у вебінарі on-line:

• 6 годин навчання та консультацій.
• Відповіді на запитання, що Вас цікавлять (в т.ч. індивідуальні та надіслані заздалегідь).
• Інтерактивна участь. Під час вебінару є можливість поставити запитання в чаті.
  Можливість відео-спілкування з доповідачами (за наявності у Вас мікрофона та відео-камери).
• Після вебінару буде надано персональний доступ для перегляду вебінару на 3-5 днів.
• ЕКСКЛЮЗИВНІ ДОБІРКИ МАТЕРІАЛІВ + ПРЕЗЕНТАЦІЙ.

Участь в залі (додатково):

• Можливість живого спілкування зі спікерами та колегами. Обмін досвідом.
• Індивідуальні консультації експертів (під час та по закінченню вебінару Ви зможете поставити питання на прикладі ваших кейсів).
• 10 метрів до УКРИТТЯ.
• Зал забезпечений резервним електропостачанням та стабільним інтернет з’єднанням.
• Обід в ресторані;
• Кава-брейки (вранішня кава, чай, смаколики та дивовижна випічка + в кожній перерві);
• Набір ділових аксесуарів;
• Сертифікат.