Фінансування будівництва 2023 (Житлове та Комерційне).ЗАКОН № 2518-IX «ПРО ГАРАНТУВАННЯ РЕЧОВИХ ПРАВ НА ОБ'ЄКТИ, які будуть споруджені в майбутньому»! ЩО ПОТРІБНО ЗРОБИТИ, щоб не втратити активи! ІНСТРУКЦІЯ ДІЙ.

Ведущий мероприятия: 

Наталья Доценко-Белоус – адвокат, автор и разработчик финансово-правовых моделей привлечения средств в строительство с использованием закладных, форвардных контрактов, опционных сертификатов, дисконтных облигаций, а также венчурных технологий в строительстве. Известный юрист в сфере недвижимости, советник ГКЦБФР. В 2010 году стала рекомендованым адвокатом "Best Lawyers®" (старейшее рейтинговое издание в сфере юриспруденции в США). Автор более 8000 публикаций в деловой прессе, а также автор книг "Правовая энциклопедия инвестирования строительства" и "Стратегии финансирования строительства"

Блок І. ЮРИДИЧНИЙ АНАЛІЗ НОВЕЛ ЗАКОНУ (Закон № 2518-IX)
«ПРО ГАРАНТУВАННЯ РЕЧОВИХ ПРАВ НА ОБ'ЄКТИ НЕРУХОМОГО МАЙНА, ЯКІ БУДУТЬ СПОРУДЖЕНІ В МАЙБУТНЬОМУ»!
             Кінець "будівельним пірамідам" / Вбивство первинного ринку?

1.1. ПРАКТИКА 7 МІСЯЦІВ РОБОТИ Закону «Про гарантування речових прав…»:

• Закон не працює. МОН та Спец. права не реєструються. Учасники стагнуючого ринку не розуміють, як продавати нерухомість…
• ПАРАДОКС - Всі узаконені варіанти: ФФБ, договори купівлі-продажу МОН, попередні договори, варіації з ІСІ – нейтралізовані!
• В умовах нового Закону працюють тільки КООПЕРАТИВИ та ДЕРИВАТИВИ:
  - Ті, які прямо не передбачили але і не заборонили.
  - Саме ці механізми не стикнулися зі знерухомленням гарантованої частки.

1.2. КАБМІН 9 травня вніс зміни стосовно нотаріату та держ.реєстрації. Нотаріуси зможуть посвідчувати договори про продаж:

• Об’єкта незавершеного будівництва;
• Майбутнього об’єкта нерухомості (МОН).

1.3. ЩО ПОТРІБНО ЗРОБИТИ, щоб не втратити активи!

• ІНСТРУКЦІЯ ДІЙ. Що потрібно зробити? Що буде, якщо нічого не робити.

1.4. Сфера застосування Закону.

• На які проекти розповсюджується.
• На які проекти не розповсюджується.

1.5. ПРОДАЖ ПРАВ на майбутні об'єкти нерухомості (МОН).

• Категорійний апарат Закону.
• Майбутні об’єкти нерухомості (МОН).
• Подільний та Неподільний об’єкт незавершеного будівництва.
• Спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості.
• Функціональне призначення об’єктів нерухомості.
  Житлове, дачне, апартаменти (номери в готелях). Співвідношення та визначення. Коли є намір не потрапити до цих категорій.

1.6. «ЗАМОВНИК БУДІВНИЦТВА» та «ДЕВЕЛОПЕР».

• Відносини між ними - як можуть бути врегульовані?
• Оцінка ризиків для кожної зі сторін.
• Рекомендації щодо договірних формулювань у відносинах Замовника та Девелопера:
  - Договори - чек-лист обов'язкових пунктів.
  - Колапс спільних проектів, в яких ці пункти не враховані – моделювання ситуацій.

1.7. Кошти в будівництво від покупців / інвесторів.

• Коли та Хто може залучати.
• Як залучати кошти від інвесторів в будівельні проекти (будь-якого функціонального призначення)?

1.8. Місце ІСІ у світлі Закону №2518-IX:

• З інвестиційними договорами;
• З попередніми договорами;
• З продажем права вимоги.

1.9. РЕЄСТРАЦІЯ СПЕЦІАЛЬНИХ МАЙНОВИХ ПРАВ (СМП).

• Реєстрація СМП на Ділимий та Неділимий об'єкт незавершеного будівництва:
  - за якими механізмами залучення коштів потрібно реєструвати СМП;
  - за якими механізмами залучення коштів не потрібно реєструвати СМП.
• Процедури та правові наслідки - моделюємо ЯК БУДЕ ПРАЦЮВАТИ на актуальних прикладах.
• Чи може реєстрація розглядатись:
  - як захист від недобудов та шахрайства (подвійний продаж...);
  - чи це тільки додаткові витрати?
• Новий власник спец. майнових прав (який 100% сплатив вартість) - має право відчужити обєкт без згоди Замовника / Девелопера.

1.10. ГАРАНТОВАНА («ЗНЕРУХОМЛЕНА») ЧАСТКА об'єкта будівництва.

• "Гарантована частка" - заборонено продавати до введення будинку в експлуатацію. Фінансується за власні кошти.
  Забудовник не може продати всі квартири/приміщення у житловому комплексі, поки об’єкт не введено в експлуатацію
  Визначається у % до сукупної (загальної) площі майбутніх об’єктів нерухомості у подільному об’єкті незавершеного будівництва (черзі / пусковому комплексі) відповідно до проектної документації на будівництво.
• Постанова КМУ №8 від 3.01 2023 року:
  10 % - для м. Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова. 5 % - для інших населених пунктів.
• У забудовника закінчились кошти. Що далі? Забудовник - (НЕ)зможе продати частину квартир до введення будинку в експлуатацію?
• Як працюватиме?
• Як її будуть обходити?

1.11. Розкриття, публічність всієї інформації про жиловий комплекс та статистику ринку. Діджиталізація.

• Темпи продажу, щомісячні звіти про продаж, скільки та по якій ціні, фотофіксація...
• Чи обов’язково вказувати ціну об’єкту нерухомості при розкритті інформації?
• Всі об'єкти, що забудовник планує продати, потрібно  "засвітити".
  Неможливітсь потім допродати підвальні приміщення / горища, ділити великі квартири під смарт-квартири…
• Рекламувати житлові комплекси без публічності повної інформації - заборонено.
• Штрафи.

1.12. Коригування проектної документації - обов’язковість погодження з інвесторами (власниками СМП).

1.13. Чергові ВИКЛЮЧНІ ВАРІАНТИ ЗАЛУЧЕННЯ КОШТІВ у будівництво.

• Нехай живе Договір купівлі-продажу майнових прав (зокрема, як складова деривативних контрактів).
• Майбутнє ЖБК без асоційованих членів з врахуванням норм Закону.
• ФФБ. Нова зарегульованість дискредитувавших себе ФФБ.

1.14. Актуальні механізми продажу - подальше використання.

• Попередні договори. Механизм продажу квартир через попередні договори – виключається!
  - Чи можна укладати попередні договори купівлі продажу нерухомості у об’єктах, дозвіл на які видано до вступу Закону в силу і отримувати забезпечувальні платежі?
• Залишаються способи продажу об'єктів житлового будівництва:
  - Договори купівлі-продажу;
  - ФФБ (фонди фінансування будівництва) - переформатують;
  - Фонди операцій з нерухомістю;
  - ІСІ (інститути спільного інвестування);
  - Емісія цільових облігацій підприємств.
• Договір резервування.
  - Чи передбачає перехід до покупця СМП у разі оплати повної вартості МОНу шляхом викупу облігацій.
  - Покупець перепродав облігації.
  Що відбувається з договором про резервування (розривається і укладається новий, чи передається наявний)?
  Що відбувається зі СМП, якщо є реєстрація на первинного покупця?
  Що відбувається з обтяженням на користь покупця, який перепродав облігації (якщо обтяження накладалось)?
  - Реєстрація права власності. Чи реєструються обтяження?

1.15. ВАРІАНТИ ФІНАНСУВАННЯ.

• Обов'язкові дії щодо кожного з варіантів.
• Перехідний період.

1.16. Номенклатура накладних витрат покупця та замовника будівництва при залученні коштів в будівництво.

1.17. Перша поставка.

• Що вважається першою поставкою житла?
  При залучення коштів через корпоративні облігації - вважатиметься передача робіт/послуг від підрядника?
• Що з ПДВ на 1 поставку?

Іншими словами –
КРИТИЧНО ПРОАНАЛІЗУЄМО І ОБГОВОРИМО, ЩО ТЕРМІНОВО потрібно зробити і що буде, якщо нічого не робити. 

Блок ІІ. ФІНАНСУВАННЯ БУДІВНИЦТВА В СВІТЛІ ЗАКОНУ УКРАЇНИ «ПРО РИНКИ КАПІТАЛУ...».

2.1. Визначаємо сферу регулювання.
2.2. Види організованих та неорганізованих ринків. 

(А) ДЕРИВАТИВИ НА ПОСТАВКУ НЕРУХОМОСТІ / МАЙНОВИХ ПРАВ НА НЕРУХОМІСТЬ.
/ Українське право, що застосовується. /
2.3. Співвідносимо поняття ПКУ та Закону:

• Дериватив vs Деривативні контракти.
• Форвард vs Форвардний контракт.

2.4. Чи є форвардний контракт на постачання майнових прав на нерухомість фінансовим інструментом?

• Що таке фінансовий інструмент?
• Чому не кожен деривативний контракт є фінансовим інструментом?

2.5. Деривативні контракти.

• Коли під час роботи з деривативними контрактами потрібно вдаватися до послуг інвестиційної фірми.
• Чи може інвестиційна фірма супроводжувати операції з деривативними контрактами, які є фінансовими інструментами.

2.6. Чому робота з деривативами на постачання майнових прав на організованому ринку (БТМ, ВТМ або регульованому ринку) є де-факто неможливою.

• Зокрема щодо реєстрації специфікацій та генеральних договорів у НКЦПФР.

2.7. Позабіржова торгівля деривативними контрактами.

• Що таке?
• Навіщо потрібний публічний аукціон?

2.8. Торговельний репозиторій.

• Торговельний репозиторій - як обов'язковий фігурант за умов відсутніх підзаконних актів.

2.9. Недотримання Закону - оцінка правових наслідків.

• Зокрема, для дійсності деривативних контрактів.

2.10. Практика застосування закону.

• У контексті запитів будівельного ринку з 1 липня 2021 року. 

(Б) ДЕРИВАТИВИ НА ПОСТАВКУ НЕРУХОМОСТІ / МАЙНОВИХ ПРАВ НА НЕРУХОМІСТЬ.
/ Іноземне право, що застосовується. /

2.11. Як уникнути відкритих питань нового Закону.

• Як вийти з-під дії Закону.

2.12. Правове обґрунтування незастосування норм Закону у разі укладання деривативів за межами України.
2.13. Іноземні деривативи. Чи можуть бути активом українських венчурних фондів?
2.14. Чи поширюються норми ПКУ на операції з іноземними деривативами, які здійснюються українськими суб'єктами.
2.15. Хто і як може заперечити, визнати недійсним іноземний дериватив? 

НОУ-ХАУ НКЦПФР – ОПЦІНИ на постачання права вимоги, випущені КУА (КІФ).

2.16. Проаналізуємо та спрогнозуємо, як на це ноу-хау відреагує ДПС.
2.17. Або - ціна та наслідки беззастережної довіри. 

Блок ІІІ. ФОРС-МАЖОР В БУДІВНИЦТВІ.
               Практика застосування. Прикладне значення у проектах фінансування будівництва. 

Блок IV. ІНВЕСТИЦІЇ ВІД СТРАТЕГІЧНИХ ІНВЕСТОРІВ.              ДЕЛЕГУВАННЯ ФУНКЦІЙ «ЗАМОВНИКА БУДІВНИЦТВА».

4.1. Структурування відносин зі стратегічним інвестором - огляд актуальних механізмів.
4.2. Комплексна забудова.
4.3. Оптимальні договірні конструкції в світлі Закону №2518-IX:

• Врегулювання відносин Замовника будівництва і Стратегічного інвестора.

4.4. Способи захисту інтересів замовника будівництва.

• Моделювання ситуацій.

4.5. Способи захисту інвестицій стратегічних інвесторів.

• Моделювання ситуацій.

4.6. Ризикові ситуації.

• Способи їх врегулювання в залежності від статусу сторони Договору. 

Блок V. ПРОДАЖ КВАРТИР І ПРИМІЩЕНЬ.
ІНВЕСТИЦІЇ ВІД ПОКУПЦІВ НЕРУХОМОСТІ, ЩО БУДУЄТЬСЯ.
* Усі питання розглядаються у світлі Закону № 2518-IX за допомогою порівняльного аналізу.

5.1. Критерії вибору Цільовий компанії для організації продажів нерухомості, що будується:

• Податкові аспекти.
• Маркетингові аспекти.
• Аспекти безпеки.

5.2. Юридичний аналіз факторів, що впливають на вибір механізму фінансування:

• Законність операцій.
• Оподаткування операцій.
• Мінімізація витрат (похідних).
• Маркетингова привабливість механізму.
• Ділова мета операцій.
• Реальність господарських операцій.
• Переваги суті операцій над їх формою.
• Звичайна ціна при поставці активів.

5.3. Механізми фінансування будівництва, які використовуються.

• Порівняльний аналіз.

5.4. Житлово-будівельні кооперативи (ЖБК).

5.5. Попередні договори в будівництві.

• Ілюзія другої поставки або зона 100% податкового і юридичного ризику.
• Юридичний аналіз судової практики.
• Моделювання ситуацій.

5.6. ІСІ. Способи продажу нерухомості, що будується через інститути спільного інвестування (ІСІ).

• Удар по ІСІ з боку податківців: невизнання права ІСІ на застосування п.141.6.1 ПКУ - причини, наслідки і висновки, які слід зробити.
• Правовий статус ІСІ.
• Потенціал та нові можливості ІСІ в контексті ПКУ.
• ІСІ крізь призму Закону № 5080-VI та нової підзаконної нормативної бази.
• Види ІСІ.
• Допустимі операції.
• Операції з нерезидентами.
• Виведення прибутку з венчурних ІСІ.
• Робота ІСІ з нерезидентами в світлі лібералізації валютного законодавства.
• Валютні обмеження при роботі з нерезидентами і цінними паперами: способи їх подолання.

5.7. Форвардні контракти (ФК) через ІСІ / через нерезидента для цілей фінансування будівництва житла:

• Алгоритм операцій.
• Продаж готової / нерухомості, що будується з використанням ФК:
  - роз'яснення податкових органів, МЕРТ, судова практика.
• Чому Форвардні контракти успішно витримали податкові перевірки.
• Офіційна позиція НКЦПФР про законність застосування форвардних контрактів.
• Деривативи, укладені поза біржі - не будуть визнані деривативами: аналіз судової практики.
• Роль і значення публічних аукціонів при укладенні деривативів: порівняльний аналіз.
• Форвардні контракти на нерухомість, що будується - як єдиний стійкий інструмент фінансування будівництва в умовах «масових перевірок забудовників».
• Перспективи розвитку ринку товарних деривативів в Україні та за її межами.

5.8. Фінансово-кредитні механізми.

• Стратегії використання фінансово-кредитних механізмів у відносинах з державними, комунальними підприємствами: алгоритм дій.
• Комбіноване використання фінансово-кредитних механізмів і житлово-будівельних кооперативів.
• Уроки, витягнуті з ФФБ-пірамід. Підходи до реструктуризації ФФБ. 

Блок VІ. ПРОДАЖ КОТЕДЖІВ, БУДИНКІВ (САДОВИХ І ДАЧНИХ).

6.1. Механізми фінансування проектів котеджної, присадибної забудови.

• Варіанти структурування продажів:
  - земельна ділянка + будинок;
  - таунхауз;
  - частина житлового індивідуального будинку, яка стане майбутньої квартирою.

6.2. Податково-правовий потенціал ІСІ (венчурних фондів) та ЖБК з метою реалізації проектів котеджної забудови:

• Актуальні операції - перелік.
• Витрати, пов'язані з їх реалізацією.

6.3. Юридичний аналіз варіантів залучення коштів від покупців котеджів:

• Правові та податкові принципи вибору варіанта.
• Залучення інвестора в якості покупця акцій фонду. Юридичний аналіз варіанту. Опис, переваги та недоліки.
• Залучення інвестора в якості покупця деривативів. Юридичний аналіз варіанту. Опис, переваги та недоліки.
• Залучення інвестора в якості учасника ЖБК. Юридичний аналіз варіанту. Опис, переваги та недоліки.

     НА СЕМІНАРІ ВИ ОТРИМАЄТЕ ВІДПОВІДІ НА ПИТАННЯ:    
Як залучати кошти від інвесторів в будівельні проекти (будь-якого функціонального призначення).
Як структурувати відносини між Замовником та Стратегічним інвестором.
Що робити в чинних умовах та не впроваджених новаціях Закону «Про гарантування речових прав…».
Кращі практики із залучення коштів від іноземних інвесторів.
Як захистити нерухомість, що будується від ризикових ситуацій пов’язаних із військовим конфліктом.  

Участь у вебінарі on-line:

• 6 годин навчання та консультацій.
• Відповіді на запитання, що Вас цікавлять (в т.ч. індивідуальні та надіслані заздалегідь).
• Інтерактивна участь. Під час вебінару є можливість поставити запитання в чаті.
  Можливість відео-спілкування з доповідачами (за наявності у Вас мікрофона та відео-камери).
• персональний доступ для перегляду вебінару на 5 днів.
• ЕКСКЛЮЗИВНІ ДОБІРКИ МАТЕРІАЛІВ + ПРЕЗЕНТАЦІЙ.

Участь в залі (додатково):

• Можливість живого спілкування зі спікерами та колегами. Обмін досвідом.
• Індивідуальні консультації експертів (під час та по закінченню вебінару Ви зможете поставити питання на прикладі ваших кейсів).
• 10 метрів до УКРИТТЯ.
• Зал забезпечений резервним електропостачанням та стабільним інтернет з’єднанням.
• Обід в ресторані;
• Кава-брейки (вранішня кава, чай, смаколики та дивовижна випічка + в кожній перерві);
• Набір ділових аксесуарів;
• Сертифікат.