Ринок землі з 01.10.2020!!! Земельні відносини. Оренда, суборенда землі. Нові закони - нові правила. Все про землю. Документальне оформлення операцій. Нові закони. Нові зміни. Практика їх застосування.

Доповідачі:

• Кобилянський Віктор Ананієвич - Відомий адвокат. Один з авторів земельного кодексу України. Один з найкращих фахівців-практиків України в галузі земельного права. Співавтор книг в сфері земельного права. Автор сотень статей та публікацій.
• КУЦЕНКО Антон - Співзасновник «OPEN Knowledge». Досвід роботи: Держкомзем, Центр ДЗК, керівник Миколаївської регіональної філій Центру ДЗК, керівник юр. компоненту Проекту Світового банку. Працював над нормативно-правовим забезпеченням кадастрово-реєстраційної системи, системи реєстрації прав на землю, нерухоме майно.
• МАРТИН Андрій Геннадійович - Старший Проектний менеджер Земельної реформи ОФІСУ РЕФОРМ. Фахівець з земельної політики, землеустрою, оцінки, кадастру, дозвільної системи та земельного права. Розробник та співрозробник багатьох нормативно-правових актів з питань земельних відносин. Судовий експерт. Доктор економічних наук.
• КОШИЛЬ Андрій Григорович - Президент Асоціації «ЗЕМЕЛЬНА СПІЛКА УКРАЇНИ». Член Ради підприємців при Кабінеті Міністрів. Член Громадської ради при Мінекономрозвитку.
• МІРОШНИЧЕНКО Анатолій Миколайович - Старший партнер, Керівник практики земельного та аграрного права Юридичної Групи EUCON. Має значний досвід супроводження проектів в сфері земельного та аграрного права. Брав участь у підготовці нормативних актів. Автор більш 70 наукових праць. Заслужений юрист України. Д.юр.н., проф. Адвокат. Член Науково-консультативної ради при Верховному Суді.
• ЯСЬКІВ Богдан - Керуючий партнер TOTUM LF, адвокат, к.ю.н. Голова Комітету ААУ із земельного права. Член ВГО «Асоціація правників України». "Адвокат року-2019" ААУ. "Адвокат року-2018" в практиці земельного права. В ТОП-100 2018 найкращих юристів України в практиці аграрного та земельного права (ЮрГазета). Спеціалізація: Земельне право & Аграрне право. Будівництво & Кап.інвестиції.

Програма:

РИНОК ЗЕМЛІ.  ВІЛЬНИЙ ОБІГ СГ ЗЕМЕЛЬ.  з 1.07.2021р знято мораторій на продаж.

Верховна Рада прийняла Проект Закону № 2178-10 "Про відкриття ринку землі".

• Запуск ринку землі з 1 липня 2021 року.

• Хто зможе купити? Скільки можна купити?

  • Громадяни - фізичні особи: до 1.01.2024 року: в одні руки до 100 га.
  • Юридичні особи (українські): з 1.01.2024 року зможуть купувати землю не більше 10.000 га.
  • ОТГ. Держава (в особі кого?).
  • Банки та кредитні установи: у межах стягнення застави. Подальше відчуження на торгах протягом 2-х років. Ліміти не застосовуються.

• Іноземці! (юр. та фіз. особи).

  • (Не)Допуск до купівлі землі після загальнонаціонального референдуму.
  • Відсутні обмеження для тих, хто вже працює в Україні понад 3 роки?
  • Допуск до ринку іноземців через юридичні особи, засновані в Україні!?

• Мораторій на продаж земель.

  • Його вплив на способи відчуження земель сільськогосподарського призначення.
  • Найпоширеніші способи обходу мораторію та відпрацьовані схеми: як не нашкодити та максимально захиститися.

• СПОСОБИ НАБУТТЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА СГ ЗЕМЛІпри відміні мораторію.

  • Варіанти відчуження ділянок сільськогосподарського призначення.
  • Продаж.
  • Дарування.
  • Застава.
  • Довірча власність.
  • Міна.
  • Спадковий договір.
  • Договір довічного утримання.
  • Процедура відчуження землі: особливості та практичні рекомендації.

• Переважне правона купівлю землі.

  • Як реалізувати? Як обійти?

• Постійне користування.

  • Можливість викупу таких земель.

• Заборона набуття власності (навіть після референдуму):

  • Іноземні держави та компанії, власниками яких є іноземні держави.
  • Компанії, бенефіціарів яких не можливо встановити.
  • Офшори.
  • Іноземні громадяни, земля в 50-км зоні від державного кордону України (крім ділянок по морю).
  • Юридичні особи, учасники яких є громадяни РФ, держави-агресора.
  • Юридичні особи з країн, які не співпрацюють в сфері протидії відмиванню доходів, отриманих злочинним шляхом.
  • Компанії та фізичні особи, щодо яких застосовані санкції.

• Що не продається?

  • СГ землі державної та комунальної власності.
  • Земля на тимчасово окупованій території. Можливість тільки спадкування.
  • Що буде з землями: запасу, державних підприємств, Академії аграрних наук, МінАПК, Міноборони, "Нафтогазу", "Укргазвидобування" та інших...

• Концентрація. 

  • Фермерські господарства (ФГ). Громадяни можуть бути засновниками або членами тільки 1 ФГ.
  • Що робити холдингам, які ВЖЕ МАЮТЬ БІЛЬШЕ ЗЕМЕЛЬНОГО БАНКУ?

• Конфіскація.

  • Перевищено ліміт по концентрації - або продаж на торгах, або конфіскація.
  • Ділянка у власності особи, які заборонено володіти землею - обов’язковий продаж протягом 1 року. Якщо не продадуть - конфіскація.

• Ціна продажу СГ ділянок:

  • Вартість землі після відміни мораторію? Реалістичність прогнозів $2000-6000/гектар.
  • До 1.01.2030 року не може бути нижчою від НГО (нормативної грошової оцінки).
  • Не передбачено збільшення НГО землі
  • Розрахунок за землю - тільки в безготівковій формі.
  • Покупець має підтвердити джерело походження коштів.

• Фінансова (НЕ)підтримка.

  • Компенсація відсотків на купівлю землі, інша фінансова підтримка.
  • Хто отримає? Малі фермери та фіз.особи, що купують до 500 га. Чи стануть українські фермери повноцінними гравцями на ринку?
  • Всім не вистачить! В бюджеті закладено 4,4 млрд. грн. Реальна чи мінімальна підтримка? Бюджетні програми (кредитування).
  • Де брати кошти? Джерела фінансування фермерів на купівлю землі.

• Анти/Конституційність Референдуму та Продажу землі іноземцям.

  • Ст. 14 КУ "Земля є основним національним багатством".
  • Ст. 13 КУ "Земля... є об'єктами права власності Українського народу".
  • Ч. 2 ст. 18 КУ "Органи державної влади... зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень...".
  • Порушення процедур при прийнятті проекту Верховною Радою. Чекаємо звернення в Конституційний Суд?

ГОТУЄМОСЬ ДО РИНКУ ЗЕМЛІ! Що треба зробити в 2020 році?

• Як підготуватися до відкритого ринку землі?Практичні рекомендації.
• Договори оренди (в т.ч. довгосторокові). Масове розірвання договорів! Викуп чи перекуп землі?!
• Як не втратити існуючий земельний банк! Як не допустити дострокового розірвання договорів оренди?
  • Найбільша зона ризику: малий та середній фермер.
  • Ризики великих агрохолдингів! Втрата земельного банку та переділ ринку.
• Аудит договору оренди землі.
  • Практичний аналіз помилок в договорі оренди. Пов’язані з цим ризики.
  • Які умови точно повинні бути в договорі оренди, а яких не бути.
• Аудит порядку нарахування та виплати орендної плати.
  • Як правильно нараховувати та виплачувати орендну плату.
  • Невнесення орендної плати у встановлені строки. Ризики та наслідки.
  • Остання практика Верховного суду.
• Договори оренди та емфітевзису, які укладені до старту ринку? Що буде з ними?
• Переважне право на придбання землі.
  • Орендар матиме переважне право купівлі орендованої ділянки. Проте, орендодавець може продати ділянку і 3-й особі.
• Право постійного користуванняслід переоформити до 1 січня 2021 року.
  • Позиція касаційного суду щодо переоформлення. Чи є механізми? Приватизація? Відсутність спадкування в Законі "Про ринок".

• Міна земельними ділянками, як спосіб обходу мораторію: можна чи не можна? Позиція Верховного суду. Свіжа практика.

• Як підготуватися до ринку: технічна документація та реєстрація ділянок; розрахунок орендної плати за поточний період; соціальна складова.

ДОГОВОРИ ОРЕНДИ та СУБОРЕНДИ. Як залізобетонно оформити? Що має бути та не має бути в договорі? Зміни 16.07.2020р.!

• Рекомендований ШАБЛОН ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ!

• Захист орендаря! Управління орендованими землями.

  • Перевірка договорів оренди: організація та результат. На що звернути увагу та як виправити помилки.
  • Управління договірними відносинами на підприємстві: різні строки оренди землі, продовження договорів та їх реєстрація.

• Договори оренди.

  • Укладання. Вимоги до договорів. Правила оформлення. Невідповідність договорів, їх ризики, захист.
  • Які помилки допускаються найчастіше та як їх уникнути? Помилки, що призводять до визнання договору недійсним.
  • ОСНОВНІ УМОВИ договору оренди. Що варто залишити, а що виключити з договору оренди? Відповідність законодавству: план, кадастровий план, акт визначення меж ділянки, акт прийому-передачі, проект відводу.
  • Істотні умови: наслідки їх відсутності. Основні пункти та як вони мають бути сформульовані щоб уникнути спорів з орендодавцем. Нова істотна умова: ДАТА укладення. Істотною умовою є строк (роки, місяці, дні, години), а не термін (календарна дата).
  • Додаткові умови. Порядок виплати орендної плати (додатковий захист орендаря). Можливість зібрати урожай (строк дії договору закінчився).
  • Нове поняття з 2020 - вимога про нотаріальне посвідчення договорів оренди та інших угод. Така вимога є обтяженням.
  • Як обійти мінімальний строк оренди для земель сільськогосподарського призначення?
  • ТИПОВА ФОРМА – підводне каміння (ризики застосування типового договору оренди)! Чи обовязкова?
  • Невід’ємні додатки: потрібні чи ні. В яких випадках обов’язок виготовити додатки залишається. Як цього уникнути.
  • Акт-приймання передачі земельної ділянки, як спосіб додаткового захисту при поновленні договору. Ризики його відсутності.

• Внесення змін.

  • Як можна оформити зміни до договору? Чи можна укласти новий договір оренди, якщо старий ще не закінчився.
  • Неврегульовані ситуації. Зміна власника. Смерть орендодавця, відсутність спадкоємців, виплата орендної плати наперед тощо.
  • Заміна власника, сторони договору.

• Зміна правил користуванняземлею, власники якої померли, а договори закінчились.

• Новий порядок поновлення договорів орендиземлі.

  • Поновлення по новій процедурі. Автоматично, без укладення додаткової угоди (крім ділянок державної та комунальної власності).
  • Як законно продовжити користуватися землею? Чи можна користуватися ділянкою до держ.реєстрації?
  • Поновлення/продовження за "мовчазною згодою" (ч. 6 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі") для земель державної та комун. власності нівелюється.
  • Поновлення договорів, укладених до 16.1.2020 (Закону №340-IX) - на умовах визначених договорами, за правилами на момент укладення.
  • Ризик одночасної комбінації строку й терміну ("договір укладено на 7 років до 16.01.2027") - може перешкодити автоматичній пролонгації.
  • Договори на управління спадщиною. Немає автоматичного поновлення.

• Автоматична пролонгація договірів оренди.

  • Коли працює. "Мовчазна згода". Ефективний захист права оренди.

• Автоматичне припинення договору оренди.

• Переважне право: як буде працювати?

  • Покроковий алгоритм. Які умови обов’язково повинні бути дотримані.
  • Обов'язковість завчасного повідомлення.
  • Можливість зміни умов договору за згодою сторін.
  • У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення уповноваженого органу.
  • Найпоширеніші помилки орендаря та орендодавця. Як втримати орендодавця? Як назавжди піти від орендаря?
  • Революційні рішення Верховного суду.
  • Умови, за яких виникає переважне право. Як підготуватися до поновлення договорів завчасно?
  • Виключний перелік підстав відмови. Алгоритм дій орендаря для реалізації переважного права.
  • Порушення орендодавцем переважного права + Захист прав орендаря! Що робити.

• Змінюється підхід до обрахування строку дії договору оренди.

  • Початок/Закінчення дії договору оренди - обчислюється від дати укладення (а не реєстрації) – ст. 19 ЗУ "Про оренду землі".
  • Право оренди - з дати реєстрації такого права в Державному реєстрі речових прав.
  • Як вплине на вже укладені договори? Як коректно прописати в нових договорах?
  • Позиція Верховного Суду у визначення строку дії договору оренди землі.
  • Що робити якщо на ділянці знаходиться незавершене виробництво.
  • Чи можна сіяти, якщо договір закінчується до моменту збору урожаю: ризики та наслідки.

• Розірвання договору оренди(в т.ч. в односторонньому порядку).

  • Найпоширеніші способи розірвання договору оренди землі. Як захиститися та не допустити?
  • Що найчастіше стає підставою для оскарження договору оренди.
  • Судова практика по розірванню договорів оренди укладеними із фермерами, причини, проблеми та пропозиції їх вирішення.
  • Як уникнути дострокового припинення договору?
  • Договір оренди - як точка входу рейдерського захоплення. Які помилки допускаються найчастіше та як їх уникнути. Як виправити помилки.

• Суборенда земельних ділянок в межах одного масиву та поза межами.

  • Cуборенда державної / комунальної землі. Розмір суборендної плати, ПДВ.
  • Суборенда привтаних земель: податкові наслідки.
  • Чи може суборенда плата біти більшою ніж орендна?
  • Чи можна зробити суборенду на частину землі?
  • Згода власника на суборенду: так чи ні.

• Орендна плата. Встановлення, порядок та підстави зміни(+ в односторонньому порядку).

  • Розмір орендної плати: як правильно сформулювати, щоб не потрапити у пастку?
  • Форми орендної плати. Грошова форма, як переважна: що це означає та чи можлива натуральна?
  • Особливості сплати орендної плати за землі державної та комунальної власності.
  • Індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки землі: як уникнути подвійної індексації.
  • Відповідальність за несплату орендної плати.
  • Перегляд орендної плати: умови та порядок.
  • Виплата орендної плати продукцією: законний спосіб, який підтверджується ДФС, щоб відійти від застосуваннямнатурального коефіцієнту. Варіанти мінімізації сум ПДВ.
  • «Прихована» оренда. Наслідки. Податки (договори про надання послуг, підряду, спільної діяльності). Ціна за оренду, послуги між «дружніми підприємствами».

 ОБНУЛЕННЯ ОРЕНДИ? ЗМІНА ПРАВИЛ!  ВРУ, Проект №3208 від 12.03.2020р. Зміни до ЦКУ, ЗКУ, Закону про оренду землі.

• Право дострокового розірвання договору(оренди, емфітевзису, користування) землею власниками та користувачами землі.Право вільно відчужувати СГ землі власником: продавати, міняти, дарувати!

• Право орендувати землю- тільки громадянами України та українським юр. компаніям (учасники виключно громадяни України).

• Визначенняи строків дії договору оренди землі. Усунення маніпуляцій зі збільшенням терміну дії договору.

• Заборона зміни цільового призначення СГ земель.

• Орендна плата за землю - тільки в безготівковій грошовій формі.

 Аналіз інших законопроектів з пакету земельної реформи.

• Кінець монополії Держгеокадастру. Хто розпоряджатиметься сільськогосподарськими землями державної власності в разі прийняття законопроекту №2194.

• Торги – тільки електронні. Чи є підводні камені в законопроекті №2195?

• Що ще планується зробити в галузі реформування земельних правовідносин?